Как составить договор дарения квартиры, чтобы наследники одаряемого не могли потом на нее претендовать

Как составить договор дарения квартиры, чтобы наследники одаряемого не могли потом на нее претендовать
 
Как ни парадоксально это звучит, но к дарению часто прибегают, чтобы не расстаться с недвижимостью, а наоборот — сохранить ее в семье. Вот пример самой распространенной ситуации, когда так и происходит.
 

👰Дочь вышла замуж, и ее родители решили помочь молодым с решением жилищного вопроса — купили для них квартиру.
 
Но поскольку они были людьми прагматичными, то предпочли заранее подстраховаться на случай возможного развода и раздела имущества. Проконсультировавшись с юристом, родители (от имени отца) заключили с дочерью договор дарения квартиры.
 
📖По закону все, что супруг получил по безвозмездной сделке, становится его личной собственностью — а значит, не делится с другим супругом в случае расторжения брака.
 
Поэтому дарение в данном случае позволяет полностью исключить претензии зятя на квартиру и, таким образом, оставить недвижимость в семье.
 
☝🏻Но есть в этой схеме одно слабое место. По договору дарения передается право собственности — в данном случае, от отца к дочери. Поэтому, при худшем варианте развития событий (а от него никто, увы, не застрахован) — если дочери не станет — квартира перейдет к ее наследникам.
 
А таковыми будут не только родители и дети (если они родятся), но и зять (законный супруг также входит в число наследников первой очереди). Как видно, в этом случае дарение не может защитить квартиру от другого супруга.
 
💁‍♀Даже если дочь напишет завещание в пользу отца, зять все равно сможет претендовать на часть недвижимости, если ко времени открытия наследства будет нетрудоспособен (признают инвалидом или ему исполнится 60 лет).
 
Это правило обязательной доли в наследстве, против которого завещание бессильно.
 
Помочь в этой ситуации может только один пункт в договоре дарения, который многие упускают, а зря:
 
- нужно прописать в договоре, что даритель имеет право его отменить в том случае, если он переживет своего одаряемого (ч. 4 ст. 578 ГК РФ).
 
Как это работает❓
 
При наличии такого условия, если вдруг дочери не станет раньше отца, он сможет отменить дарение квартиры — и тогда она снова станет его собственностью.
 
Поэтому квартира не войдет в состав наследства дочери, и зять не сможет получить в ней ни малейшей доли. Но это можно сделать только, если в договоре прямо предусмотрена возможность его отмены на случай преждевременной смерти одаряемого.
 
Иначе отменить дарение нельзя будет даже через суд — и недвижимость перейдет к наследникам одаряемого.

 
Как оформить отмену дарственной на основании этого пункта❓
 
Порядок зависит от того, как заключался договор дарения:
 
- если это был просто письменный документ, подписанный обеими сторонами и не заверенный нотариусом (а закон позволяет дарить недвижимость таким образом — достаточно обратиться в МФЦ и подать заявку в Росреестр на перерегистрацию собственности), то для отмены нужно также подать соответствующее заявление в МФЦ, приложив к нему договор дарения и свидетельство о смерти одаряемого;
 
- если же дарение оформлялось у нотариуса, то и отменить договор можно только через него (например, для дарения доли в жилой недвижимости сейчас установлена обязательная нотариальная форма). Нотариус принимает у дарителя заявление об отмене договора и направляет в Росреестр уведомление о переводе собственности обратно на него.
 
Таким образом, для отмены дарения в случае смерти одаряемого нет необходимости обращаться в суд или представлять какие-то дополнительные доказательства, кроме свидетельства о смерти.
 
В свое время это подтвердил Верховный суд РФ (п. 42 Обзора судебной практики № (2017)). Во всех остальных случаях отменить дарение очень непросто — и без суда точно нельзя будет обойтись.